역전세난이 걱정될 때 세입자가 계약할 때부터 조금만 더 꼼꼼하게 조율해두면 나중에 덜 곤란해질 수 있어요. 법적으로나 현실적으로 가능한 항목들을 몇 가지 정리해드릴게요.
첫째는 계약 기간이에요. 요즘처럼 전세값이 불안정할 땐 무조건 2년으로 가기보다는 1년 단위 계약이나 중도 해지 조항을 협의하는 게 좋아요. 물론 집주인이 선뜻 받아들이긴 어렵지만, 신규 입주가 잘 안 되는 집이라면 협상 여지가 있어요.
둘째는 보증금 일부를 월세로 돌리는 방법이에요. 전세를 조금 줄이고 반전세 형태로 계약하면, 집주인도 보증금을 돌려줄 부담이 줄고 세입자도 보증금 묶임이 적어져요. 역전세 상황에서 돌려받지 못하는 리스크를 줄이는 효과가 있어요.
셋째는 특약을 넣는 거예요. 예를 들어 계약 종료 시점에 보증금 반환이 지연될 경우 지연이자를 지급한다는 조항이나, 일정 금액 이상 집값이 떨어지면 조기 해지를 허용한다는 내용이에요. 이런 특약은 실제 분쟁에서 힘이 되기도 해요.
넷째는 보증보험 가입이에요. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI 같은 곳에서 제공하는 전세보증금 반환 보증보험을 계약 조건에 넣으면, 만약 집주인이 돈을 못 돌려줘도 보험사에서 보증금을 대신 지급해줘요. 세입자 입장에선 훨씬 안전하죠.
마지막으로 계약 시 등기부등본을 확인하고, 선순위 근저당 같은 위험요소가 있으면 보증금을 줄이는 방향으로 협상할 수도 있어요. 집주인의 상황을 미리 파악하고 조건을 조율하는 게 가장 현실적인 예방책이에요.
결국 세입자가 조율할 수 있는 건 계약 기간, 보증금과 월세 비율, 특약 내용, 보증보험 가입 여부, 그리고 집주인 재정 상태 확인 같은 것들이에요. 이 중 몇 가지만이라도 챙기면 역전세난에 부딪혔을 때 충격을 꽤 줄일 수 있어요.