양도세를 납부할 때 사람들이 자주 실수하는 부분이 생각보다 많아요. 세금 계산 자체도 복잡한데, 작은 착오 하나가 수백만 원 차이로 이어지기도 하죠.
가장 흔한 실수는 양도 시점을 잘못 잡는 거예요. 계약서를 쓴 날이 아니라 잔금일이나 소유권 이전일이 양도일이 되는데, 이걸 혼동해서 신고 기한을 놓치는 경우가 많아요. 양도세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고해야 하니까, 날짜 하나 잘못 잡으면 가산세가 붙어요.
두 번째는 취득가액이나 필요경비를 빼먹는 경우예요. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액으로 계산되는데, 증빙을 제대로 챙기지 않으면 실제보다 과세표준이 높아집니다. 취득 당시 냈던 세금, 중개수수료, 인테리어 비용 같은 것도 포함되는데 영수증이 없으면 공제가 안 돼요.
세 번째는 장기보유특별공제에 대한 착각이에요. 오래 가지고 있었다고 무조건 공제가 되는 건 아니고, 보유기간과 거주기간 둘 다 충족해야 하는 경우가 많아요. 특히 조정대상지역 다주택자는 공제율이 달라지기 때문에 그냥 ‘10년 넘었으니 괜찮겠지’ 했다가 세금이 예상보다 훨씬 많이 나오는 경우가 생깁니다.
또 자주 생기는 오류가 1세대 1주택 비과세 요건 착각이에요. 주택이 한 채라도 보유기간과 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 일시적 2주택자나 상속주택은 예외 규정이 다 달라요. 이런 세세한 차이를 몰라서 나중에 비과세가 안 되는 경우가 많습니다.
그리고 신고 자체를 늦게 하거나 잘못 신고했을 때 바로 수정신고를 하지 않는 것도 문제예요. 일정 기간 안에 자진해서 수정하면 가산세가 줄어드는데, 그냥 두면 세무서에서 통보 올 때 훨씬 큰 금액을 내야 해요.
공동명의 부동산의 경우엔 지분 계산을 잘못하는 경우도 많아요. 부부 공동명의라면 각자의 지분 비율에 따라 나눠 신고해야 하는데, 한쪽 이름으로만 신고하면 세액이 틀어지죠.
마지막으로는 중과세율을 깜빡하는 경우예요. 조정대상지역의 다주택자는 기본세율에 중과세율이 붙는데, 이를 모르고 단순 계산으로 신고해버리면 나중에 추징이 됩니다.
정리하자면 양도세 실수의 대부분은 날짜, 증빙, 조건 세 가지에서 나와요. 양도일 계산, 서류 보관, 세법 요건 확인 이 세 가지만 제대로 챙겨도 절반은 막을 수 있습니다. 거래 전에 세무사에게 한 번만 확인받는 게 훨씬 싸게 먹혀요.