BOJ 정책 정상화라는 말을 들으면, 일본도 이제 “금리 있는 세상”으로 돌아오는구나 이런 느낌이 먼저 듭니다. 그런데 시장 입장에서는 이게 단순히 금리 몇 번 올린다 정도가 아니라, 지금까지 당연하게 깔려 있던 전제가 바뀌는 사건에 가깝습니다. 그래서 일본 주식시장과 부동산 시장도 반응이 단순하지가 않습니다. 한 방향으로만 움직이기보다는, 이익 보는 쪽과 불리한 쪽이 동시에 갈립니다.
일본 주식부터 보면, 제일 먼저 떠오르는 건 엔화입니다. 정상화가 진행되면 엔화가 강해질 수 있다는 기대가 커지고, 그 기대만으로도 수출주 쪽에는 부담이 생길 수 있습니다. 일본 기업 중에는 해외 매출 비중이 큰 곳이 많다 보니, 엔화가 강해지면 환산 이익이 줄어드는 구조가 나옵니다. 그러면 실적 전망이 살짝만 흔들려도 주가가 먼저 민감하게 움직이기도 합니다. 특히 “엔화 약세 + 실적” 조합으로 올라왔던 종목들은 더 예민해질 수 있고요.
반대로 좋아지는 쪽도 있습니다. 대표적으로 금융주 쪽이 그렇습니다. 금리가 오르면 은행이나 보험 같은 업종은 이자 장사(?)가 예전보다 낫게 돌아갈 여지가 생깁니다. 초저금리에서는 예대마진이 답답하게 눌려 있었는데, 금리 환경이 바뀌면 숨통이 트이는 그림이 나올 수 있습니다. 그래서 주식시장 안에서도 섹터별로 표정이 완전히 달라집니다. 일본 시장이 “전체가 같이 오르거나 같이 내리는 장”이라기보다는, 정상화 국면에서는 더더욱 갈라지는 장이 되는 느낌입니다.
그리고 또 하나, 주식시장에서는 ‘밸류에이션’이 같이 움직입니다. 금리가 올라가면 미래 이익을 현재 가치로 환산할 때 할인율이 달라지잖아요. 이게 말은 어려운데, 쉽게 말하면 성장주 같은 쪽은 예전처럼 높은 프리미엄을 받기 어려워질 수 있습니다. 반대로 현금흐름이 탄탄하고 배당을 잘 주는 기업은 상대적으로 덜 흔들리는 그림이 나오기도 합니다. 그래서 정상화가 “주식에 무조건 악재냐”라고 묻는다면, 그건 좀 아닌 것 같습니다. 시장 성격이 바뀌는 거죠.
부동산 시장은 더 현실적으로 체감되는 포인트가 있습니다. 금리가 오르면 대출 이자가 오르고, 이건 주거용이든 상업용이든 비용 구조를 건드립니다. 일본도 그동안 돈이 워낙 싸게 돌았기 때문에, “이 정도 이자면 그냥 버텨도 되지” 같은 판단이 쉬웠던 면이 있습니다. 정상화가 진행되면 그 공식이 점점 덜 먹힐 수 있습니다. 즉, 수익률이 애매한 자산부터 부담이 커질 수 있습니다.
특히 투자자 입장에서는 캡레이트(부동산 수익률 기준)가 중요해집니다. 금리가 오르면 채권도 수익이 생기고, 그러면 부동산이 예전처럼 매력적인지 다시 비교하게 됩니다. 이때 거래가 잠깐 둔해지거나, 가격 협상에서 매수자가 더 강해지는 시기가 올 수 있습니다. 부동산은 주식처럼 매일 가격이 찍히는 시장이 아니라서 움직임이 느리지만, 한번 분위기가 바뀌면 그 다음은 생각보다 길게 가는 경우도 있더라고요.
다만 일본 부동산이 금리 하나로만 움직이진 않습니다. 지역별로 수요가 다르고, 도쿄 같은 핵심 지역은 공급 제약이나 임대 수요 같은 변수가 여전히 강하게 작동합니다. 그래서 “정상화 = 부동산 폭락” 이런 식으로 단순화하면 오히려 틀리기 쉽습니다. 현실에서는 고급 입지와 애매한 입지의 차이가 더 벌어질 가능성이 큽니다. 같은 일본 부동산이라고 뭉뚱그리면 감이 잘 안 잡히는 이유가 이거예요.
리츠(J-REIT)도 같이 봐야 합니다. 리츠는 금리 영향을 더 빨리 받는 편입니다. 이유는 단순합니다. 배당 성격이 강하고, 차입도 쓰고, 시장에서 주식처럼 거래되니까요. 금리가 오르면 배당 매력이 상대적으로 줄어 보일 수 있고, 차입 비용도 올라갈 수 있으니 가격이 먼저 흔들릴 수 있습니다. 다만 이것도 리츠 안에서 자산 구성, 임대 계약 구조, 공실률 같은 요소에 따라 차별화가 크게 나옵니다. 어떤 리츠는 금리보다 임대료 상승이 더 중요할 수도 있고요.
결국 BOJ 정상화의 핵심 메시지는 이거라고 봅니다. 돈이 공짜에 가까웠던 시절에서, 비용이 있는 시절로 넘어간다. 그러면 일본 주식은 수출주/금융주, 성장주/가치주로 더 갈라지고, 일본 부동산은 지역과 자산의 질에 따라 더 차이가 벌어질 수 있습니다. 시장 전체를 한 단어로 정리하기보다는, “누가 이 환경에서 유리해지나”를 보는 게 훨씬 현실적인 접근입니다. 괜히 무섭다고 손 떼거나, 괜히 좋다고 한꺼번에 몰아가는 것보다요.